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海外房产投资者越来越年轻了!再不努力,你快被同龄人抛弃了!

发布时间:2019-06-06

近年来,受国内房产限购,股市低迷等影响,越来越多的中国投资者慢慢把目光转向了海外房地产市场。

 

但很多人对海外房产市场是陌生的,很容易就心生疑惑:到底是什么样的人在关注或者购买海外房产?

 

大部分人想当然的认为海外房产应当是十分昂贵的,买得起海外房产的应该是各国富豪、中产阶层中的中年人甚至是老年人。

 

但实际上,海外房产投资这件事远比大家想象中的更“平易近人”、更年轻化。

 

我们统计了2018年全年的海外房产咨询数据,对咨询者的年龄进行了分析,结果令人大吃一惊:

 

 

如果我们把 35岁以下定义为年轻人的话,那么年轻人的咨询占比已经达到了48%。

 

这已经足以说明当下的一个大趋势

投资海外房产的年轻人已经开始越来越多了。

 

为什么这么多年轻人关注海外房产?

 

 

从2018年开始,年轻人对海外房产投资的关注明显高了,海外房产专家推测其最根本的原因就是:当前环境下,普通的中产阶层或者年轻人,想要找到比较稳妥的、收益相对较好的投资产品,比以前更难了。

 

有些年轻人会说,我把钱放在马云爸爸的余额宝里,这是最稳定的投资了吧。

 

余额宝刚出来的时候收益的确很不错,但且看下方2018年至2019年初的详细数据分析,你就知道余额宝的鸡肋所在了。

 

从2018年底到2019年初,余额宝的年化利息只有2.5%左右。而2018年11月权威公布的CPI数据是2.2%,也就说你的投资收益比通货膨胀水平略多一点点,如此微小的收益,甚至连投资理财都算不上。

 

 

在25-35岁这个阶段,很多人已经开始每年有了新的资产结余,这个结余能不能找到好的投资途径非常重要。

 

对于年轻人来说,不盲目追求高收益,在现在的市场环境下,安全、安稳、安心才是最重要的投资基础三核心。

 

投资国内房产,相当于存余额宝?

 

我们的专家团队们分析了很多投资渠道,最后发现在现在的市场环境下,满足投资基础三核心的真的只剩下房地产了。

 

当然房地产也分国内国外,但现在国内整个政策环境大家想必也十分清楚了:为了抑制房地产过热、房价过高,政府定下了房住不炒的主基调,同时出台限购/限售/提高首付比例/提高贷款利率等控价政策。

 

目前国内大部分的房地产市场已经在政策的引导下逐步进入平稳区域,而曾经那些上涨过热的地区房价已经开始大跌。

 

 

原来中国人的房地产投资逻辑是:房价一定会大幅度上涨,至于持有成本、现金流等等其他因素,那些都是可以忽略不计的。

 

但在2019年的现在,这种房地产投资方式已经开始不合逻辑了。

 

在这种背景下,我们再来重新审视中国的房地产市场。

 

中国的租金回报率,也就是现金流都是极低的。

 

北上广深等一线城市都在1.5%以下,好一点如成都武汉在2%左右,而11月CPI涨幅已经达到了2.2%。

 

这就意味着,如果房价不上涨,那投资国内房地产的租金收益和余额宝是一个水平。

 

 

所以正如我们前面提到,现如今想在国内找一个安全、稳定、收益也还可以的投资渠道,几乎是没有了。

 

说实话,我们85-95年这群人,没有赶上特别好的时代:

 

我们的父辈赶上了改革开放,而我们步入社会的时候,房价已经高到工资无法负荷;今年整个中国房地产市场,也不像以前那么好,其他的投资市场也不太好。

 

那是不是只要持续消费就可以了?

不是的。

 

大部分人要组成家庭,以后会背负更多的责任,如果没有将现在积累的财富放到很好的位置,那么未来十年的收入可能没办法这么快的增长。

 

所以我们需要考虑新的投资方式,考虑投资海外房产。

 

我买得起海外房产吗?

 

很多人会说:年轻人没有那么多钱啊!

 

其实,海外房产投资门槛没有你想的那么高,年轻人的资金储备完全足够覆盖。

 

根据2018年海外房产投资数据的统计显示,100万以内的占到45%,200万以内的占据75%以上。

 

 

换句话说,投资海外房产的门槛,就是你和配偶的余额宝加上一辆代步车的钱。

 

再详细一点说,现在海外主要城市的投资门槛(包含贷款)大致是这样的:

 

 

需要注意的是,这个价格并不是当地房地产的起步价格,而是花多少钱投资可以拿到比较好的投资标的。

 

当然,这里面也有一些投资价值高,房产价格高的地方。

 

比如美国旧金山、纽约,保值增值非常好。虽然这两个地方今年的房价上涨快,甚至有些人认为到了顶端,但客观来说有足够的人口和经济发展做支撑,花费100万美元,贷款6成、首付4成,大概300万人民币,进行投资还是有赚头的。

 

总体来看,海外房产投资主要城市的投资门槛,大多在200万以内,小额的也有50万左右的。所以年轻人完全是有足够的资金和实力,可以来做这件事。

 

投资海外房产收益如何?

 

如果抛开国内的投资环境,那我投资海外房产有什么意义呢?

 

 

其实主要就是看以下三点:汇率、租金现金流、房价溢价的收益

当然有收益也有一定风险,事情必然是双面的。

 

第一,投资高增长的市场

那些类似十年前或者15年前的中国的地方,可能复制国内高增长的情况,这是一个高风险当然也是高收益的投资;

 

第二,投资成熟市场

可以获得稳定的现金流,很多海外房地产市场可以达到5%以上。

 

第三,就是货币对冲

现在中国面临各方的贸易问题,而人民币是否能保持在一个好的位置,对未来的家庭生活会产生很大影响。所以我们需要进行多货币种类的配置,而不是押注单边上涨。

 

 

从全球各国投资者资产配置的角度来看,股票、固定收益和房地产都是主要且占比较大的资产类别之一,而房地产作为优质资产,在全球资产配置里扮演着重要的角色。

 

除了上文提及的国家政策对房产的调控以外,国内一二线城市房地产市场接近饱和,套利空间逼仄,也说明了目前国内楼市前景并不明朗。

 

三四线城市房产库存较丰厚,但升值空间难言。在资本逐利性的“驱使下”,资金还是会流向成长空间大、正处于初级阶段的房地产市场,比如欧洲各国的房地产市场。

 

最明显的信号就是近年来,国人已不满足于境内房地产的配置,越来越多的多金人群选择在欧洲房地产市场“大展身手”。

 

尤其是欧洲那些推出了购房移民项目的新兴房地产市场,房产投资加上海外身份的一举两得可谓十分诱人,直接让这些国家处于经济发展增速较快的过程中,资产价值与投资收益非常显著,目前可谓是欧洲各国房产市场的红利期,从固定资产等大类资产逐级开始的资产价格一直在快速上涨。

 

 

从经济发展角度来看,地产属于重要的生产要素,在资产价值中处于绝对的上游,从长远看虽然变现能力较弱,但可溢价空间也是最大的。

 

同时,将房地产加入到资产组合中,可以增加投资组合的多样性和稳定性。

 

并且由于房地产与普通金融产品的关联性较低,配置海外房地产可以使得投资组合的风险更加分散,获得更强的抗压性。

 

所以说,中国人对地产投资的热衷,并不是简单而盲目的,至少从投资了欧洲各国房地产目前所拥有的绝对收益上来看,地产投资的收益确实已经跑赢了很多资产类别。

 

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